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山頂地王流標 樓市轉勢信號
2018-10-17 11:41:50
香港文匯報訊(記者 顏倫樂)山頂地王流標了!山頂文輝道項目上周五截標,吸引5個本地財團入標,但出價都未達政府底價,昨流標收場。時隔兩年再有官地流標,多位測量師均感意外,相信因為地皮投資額過高,最近又遇上環球股市大幅波動,加上之後有多幅啟德地皮招標,令發展商「留力」而出價偏低。而值得留意是,過去每次市場出現流標,皆反映當時樓市出現轉勢或正值低谷,故流標對樓市絕對是一個負面信號。

山頂文輝道地皮可建樓面404,306方呎,市場此前估值介乎242億元至364億元,每呎樓面地價更高達6萬元至9萬元,極大機會破盡香港住宅官地所有紀錄,堪稱「地王中的地王」。不過,地王「登基」前卻敵不過大環境轉變,地政總署在昨日宣告項目流標,原因是財團出價未達到政府底價。

四大發展商悉數未達標

時間回流到項目上周五截標,當時吸引5間本地財團入標,包括新地、長實、恒地、嘉華,另外,九倉、新世界發展、南豐、華懋、信置及中國海外則合組財團競逐,市場當時對地皮反應都相當樂觀,但想不到過幾天便以流標作結。而值得留意,今次入標財團包括四間香港主要大型地產商,流標意味他們出價都相當保守,對後市或是另一個警號。

另外,由於今次地皮頗具規模,流標或會影響政府供地部署,本年度土地供應達標的難度更大。

政府之前曾指會公佈每次招標的所有標價,但原來「流標」例外。記者昨日向發展局查詢,發展局回覆指今次不會公佈入標價,原因是之前提及過要完成所有中標交易手續後 ,才會以不記名方式公佈入標,而今次無中標者,所以亦無標價公佈。

業界人士推測,可能發展商的「出價低得恐怖」,政府擔心公佈標價對市場造成更大衝擊,所以即使冒着被批評無透明度的風險,亦不公佈標價。翻查資料,對上一次官地流標在2016年1月25日,當時推出元朗凹頭用地,可建樓面367,569方呎,當時正值樓市低潮,根據差估署樓價指數,2015年10月至2016年3月期間累跌約11.3%。

政府大篇幅解畫拒揣測

由於流標對於現時市況屬極為負面信號,政府昨日於新聞稿中亦罕有大篇幅為流標解畫,指政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應,以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求,這目標不會因為個別土地的招標結果而受影響。

政府又指,亦不會就投標者的出價作出揣測,實際上出價往往視乎種種因素,例如每幅用地對個別投標者的吸引力,投標者就着市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。政府會在適當時候考慮推出該山頂文輝道用地的安排。

珍稀地抵不過市況波動

美聯測量師行董事林子彬表示,是次山頂地皮位處傳統豪宅地段,且地皮規劃四正,屬極罕有之大型超豪宅項目,惟投資額之大亦屬歷史新高,風險相對較高。近期市況波動,加上政府規定項目5年內建成物業,以及空置稅等措施,使發展商及財團出價上趨向審慎。

然而,政府寧願流標,亦不願意低價批出優質地皮,相對賤價批出地皮,對市場衝擊較低,但短期內將增添豪宅市場的觀望情緒。長遠而言,樓價走勢亦有機會放緩。